千嬴国际手机版:博鳌产业科技大会|主题讨论会之二:物流新领域

发布时间:2022-09-20 08:52:51 来源:千嬴国际官网 作者:千赢国际电子游戏

  一谈到物流,大家就会说你们物流圈最近日子挺好过的,所有钱都涌进物流领域了,房企是不是也应该做做物流。

  所以我第一个问题就问问各位嘉宾,讲讲物流圈是否有很多的机遇和挑战?我们先说机遇,为什么大家会这么喜欢物流,我们先从朱总开始。

  朱一兵:东百集团可能大家不是很熟悉,我们是一家福建企业,建立时间非常久远了,在建国的时候就有了,目前是A股上市公司,到目前为止已经有65年的历史,主要是致力于做商业,最近也在突破做商业3.0购物中心的概念。

  走到物流是一个非常偶然的机会,2016年的时候,因为我们也做供应链,所以物流就成为自然而然的选择,到现在我们在市场上也做了将近6年的时间。

  从物流的角度来讲,我们今年也碰到很多的问题,包括大宗交易的价格上涨,包括新冠,包括政府对产业园的认识跟市场的差距,包括竞争等等。

  但是我们还是觉得物流仍然非常有机会,为什么这样讲呢?当然是从东百自身的角度出发,首先我们觉得物流的投资回报是非常不错的,特别是现在很多的投资回报的要求也顺着市场的要求在逐步降低,对我们获取项目是非常有价值的。

  第二是在海内外的投资,刚才也讲了投资热点非常热,所以我们在获取项目之后,也跟很多的基金进行合作,大家对项目也非常看好。

  第三是东百也大力走入到这个区域里面,因为东百在大湾区耕耘了60多年,所以在大湾区的投入和本身的人脉关系也非常好。

  在这个情况下,我们有三点需要做的,第一是精细化,从简单的拿项目到开发,现在逐渐注重NOI的回报率作为第一选择。

  第二是打造商业+物流的环境,我们本身商业的3.0发展,私募、创投,链接后端的客户,包括我们的合作伙伴,区域的品牌领头羊,都是各方面的结合。从商业方面延伸下来,到我们的物流价值的延伸。当然我们也在跟很多的行业一起打造东百物流的产品线,估计到明年年初的时候可以推进。

  第三是政商协同,东百是A股上市企业,我们在接下来的工作中会切实落地税务的需求,引领当地的发展,包括业态和伙伴。同时我们也非常欢迎跟存量的合作伙伴一起合作,创造平台,共同得到发展的机会。

  邓懿君:东百从传统产业叠加转型,非常了不起。刚才朱总谈到回报率不错,我们线上有高盛的魏总,您最近也有投物流,是不是回报率不错呢?

  魏杰:高盛跟在座的各位都有很多的接触,在座有很多都是高盛的朋友或者客户,得到各位客户的支持和信任,高盛的投行业务无论是在股票发行还是在并购方面,多年来在全球和各个大区排名一直是比较靠前的。

  高盛作为一家综合性的金融服务平台,我们不仅有投行业务、交易平台,也有自己的资产管理和财富管理的业务。

  我们集团在2022年上半年市场充满挑战的情况下依然取得了13.6%左右的股本回报率,这是我们非常自豪的。高盛在亚洲也是深耕多年,目前高盛亚洲在高盛全球的业务占比是大概15%左右,北美是占比50%多,欧洲是30%左右。

  另外从资金的流入方面,无论是过去的12个月还是从疫情以来,我们也看到资金还是在积极地流入到物流行业,普遍来说物流行业是顺风的,把物流行业在房地产领域里面视为一个比较低风险的投资领域。

  所以相对来说大家也看到在过去几年,大家常说的资本化率,在物流领域不断受到挤压,目前已经基本上是在4.5%到5.5%的水平,已经到了甲级写字楼的水平了。

  还有一点我们非常关注的就是目前国内的房地产信托投资基金,也就是C-REITs,目前是逐渐在向物流这个基础设施领域的一环来开放,相信这也会为物流业的发展带来新的机会。

  许汉斌:首先非常高兴能够参加博鳌房地产论坛,这是我第三年参加,对于不认识瀚溥物流地产的,我做一个30秒的广告。

  瀚溥物流由主要的创始团队和霸菱亚洲投资合作成立的一个物流资产管理平台,截止到去年为止,我们总共在国内成功投资并且自己拿一手地、二手地开发了220万平方米的高标准仓库,在20个高增长以及成熟区域的物流节点城市。

  我们也被誉为业界的黑马,因为目前做的主要是开发为主,给投资人更高的收益。截止到去年年底,我们也成功在市场上募集到了12亿美元的资金,主要是在中国做高标准仓库的开发。

  刚才邓总提到很多的机会,不仅是在电商领域,刚才很多大佬也讲到了很多行业迅猛的增长。其实我们也观察到还有更多新兴的电商平台,包括小红书、抖音,这些都是在传统的巨头京东、阿里之外,我们发现有更多的多样性发展的趋势,这些都是新的驱动。

  再有就是冷链的需求,疫情之下,大家被迫要在线上购物,上海封城期间也造就了很多新兴的电商平台,尤其是冷链的平台得到了迅速的发展,这都是一些新的机会。

  在疫情的情况下,我们的确也看到了一些挑战,但是危机就是转机,刚刚高盛的魏总提到了资本化率的下降问题,这是非常有意思的,高力的邓总也提到电商在三四线城市下沉的趋势,我们也观察到不管是电商巨头还是到新兴的社交型的电商,网红经济带货量非常高,看一个视频就买了一堆货,这个方面都是有下沉市场的趋势。

  所以瀚溥的策略不仅注重在北上广深这些成熟的区域,也在高增长区域配置了一些更平衡的资产包,因为现在投资不断地引入,我们怎么给投资人达成资本化率,这是我们需要考虑的事情。

  再有一个是客户对高标准仓的要求,对开发商都提出更高的要求,这对我们来说也是一个好事。对资产管理方面、客户的服务方面,我们现在在全国有220万平方米的仓库,我们做太阳能光伏板,可以给我们的客户提供7折的电力成本,冷链的客户非常喜欢,这是实打实的节省客户的成本,这也是我们的一个核心的竞争力。

  邓懿君:市场基本面是很好的,机会是很多的,相对的回报率也是挺多的,同时您也提到了一些挑战,到底是不是大家都要进入物流地产呢?我们谈谈这个市场有多难。

  陈名:我来自东久新宜,我们这家公司名字大家比较陌生,这其实是两家公司合并的,分别是2013年成立的以产业地产为主的东久公司以及2018年成立的以物流冷链开发为主的新宜公司,在去年11月份我们完成了两家公司的整合,也引进了一些新的投资人。

  完成之后,我们对自己是有一个目标的,就是要成为领先中国的新经济基础设施建设的领先者和服务提供商,朝着这个目标我们把自己分成四个板块:一个是物流冷链,我们有智能制造厂房、生物医药研发办公和厂房,另外一个板块是城市更新,我们在北京有挺多的城市更新的项目,最后一个个是数据中心的产业,集这几个产业在一起,我们的目标就是成为工业地产和产业地产全垒打的玩家。

  目前我们是在1200万平方米的管理规模,资产管理规模在140亿美金以上。我们这里面绝大部分是物流,因为我们也是跟着资本的去向,大部分都投在物流的领域里面。

  刚才大家都讲了物流的机遇,我讲三个比较难的地方,就是我们的痛点,因为这个前提是在后疫情时代,第一,在后疫情时代下面,我们发现租户的需求是有的,特别是上海封控之后,今年经济形势往下急转的情况下,我们明显感觉到租户的需求是往后挪的,特别是在一些过剩的市场上面尤为明显。我们在谈租赁的时候就明显感觉到租户扩张的需求,包括续租的需求,都希望能够往后挪,而不是像以前一样即刻可以成交。

  第二个是投资的难点,刚才大家都提到过,资本都在涌入到这个赛道里面。很多城市办公楼的需求,包括其它商业地产的需求,还有住宅的投资,其实都不能够达到原先的投资预期,导致物流这个还相对比较好的赛道尤为拥挤。这是好处也是坏处,给我们带来的挑战是投资人对我们这一块的要求越来越多。

  第三个是资源的难点。大家都知道目前大部分的物流投资其实还集中在开发类型的投资方面,开发的时候就是要跟政府打交道,作为产业地产的一部分,大家都很清楚政府在供地的时候,它本身就是有一个全生命周期的管理逻辑,在经济放缓的情况下,政府的财税也受到了压力,这部分的压力会更加转嫁到开发商的身上。在这个情况下,对我们拿地的资源获取其实带来了更大的难点。

  针对这三点,我们内部也有一些对策,比如说对于租户的需求方面,我是去年11月份刚加入东久新宜,我进来之后首先把我们的投资标准和投资的目标区域重新梳理了一下,因为有租赁的压力和需求差异化的情况,所以我们就更加把一些投资目标的区域和投资标准侧重于那些我们需要去拿地的地方,在其它的已经有些过剩或者需求并不是那么旺盛的地区,我们让它放缓一下,那个标准要拔高一些,这是我们在投资方面有一些侧重。

  第二点是关于资本方面,因为长期以来我们也积累了很多的投资人的资源,在这方面我们对于应对投资人不断提升的需求还是有经验的,特别是投资人也比较认可我们这样一个审时度势的投资标准的制定。

  第三点是东久新宜独特的优势,因为我们积累了很多的厂房方面的租户优势,包括有一些产业的资源,我们也可以和政府勾地的时候进行打包、分享,这样有助于我们拿物流地产的时候,同时还可以说我们厂房和生物医药的一些故事,这就是我们应对挑战的方式。

  邓懿君:还是有很多的方式方法。我问问李总,你们现在还没投对吧?从信保的维度现在有没有开始看物流?

  信保基金是2010年由保利发展和中信证券合作共同成立的一个私募基金公司,实际上是结合了不动产和金融两大领域的优势,所以信保基金发展十多年来,已经在全国五大都市圈布局,共投资了200多个项目,累计的基金规模达到1200多亿,我们的发展既体现了在不动产领域快速的布局,同时也体现了它的稳健风格,我们甚至还组建了一个以投后管理为方向的专业化的信保建设子公司,为很多信托、银行等等金融机构提供投后管理的服务。

  信保基金的业务,传统是做不动产的开发,这几年我们重点围绕着国内的公募REITs出台,开始布局存量资产、持有型物业这一块。所以说起物流这个行业,我们认为这里面实际上是存在着很大的投资机会,我们的策略是基于国内的公募REITs来看物流这个赛道,我们的理解是公募REITs的推出本身,对于物流行业的发展,它就是一个非常大的机会。

  因为REITs这个东西不仅仅是一个退出平台,当然退出很重要,大家知道物流资产是持有型的,它不能分散销售,它必须得整体持有,通过大宗交易来退出。所以REITs本身提供了这么一个退出的渠道就非常重要。

  除此之外,我们看到一年多来,REITs的二级市场表现非常突出,我们统计了一下,到上周的收盘价,国内的两个物流的REITs涨幅跟发行价相比较达到了40%,这个收益率是非常高的。

  我们也看到在发行的时候,对于发行人来讲,它是通过一个市场化的估值,也就是用一个5%左右的资本回报率把项目发到REITs里面去,所以我们看到了一个非常理想的均衡状态,这在海外市场可能是不太容易看到的,当然这跟国内的金融体系等等都非常相关。

  但这么一个均衡给我们物流企业提供了一个非常好的窗口期,在这个窗口期内,如果我们尽快打造这个平台,它将给我们物流企业的快速发展提供一个非常大的帮助。简单来说,你有了这么一个REITs退出平台之后,你的前端融资将会变得更加顺畅。我相信很多企业有感受。

  最后讲一点挑战,我的感觉是,可能一方面全球化的变化,包括中美关系的变化可能会对国内的宏观经济造成影响,进一步会对我们的金融体系造成冲击,可能是一个非常大的宏观因素的影响,这是值得重点关注的。

  第二个是疫情时代对供应链格局、需求端带来的变化,我们国内的六大结点,是不是也会发生一些重要的物流网络的变化,我们需要通过大数据来挖掘、分析,来进行应对,这是我们的两大挑战。

  邓懿君:周总,最后轮到你了,你刚才介绍了很多ESR的发展,您这么大的盘子,面临的挑战肯定也是不一样的,请您跟我们分享一下。

  周波:挑战其实有很多,政府的财政压力对我们的发展压力是很大的,政府提出的投资密度和税收的要求,很大程度上是不太切合实际的,所以这方面是很大的压力。

  另外从疫情以后,租金在承压,我们的客户对租金的承受能力在某种程度是有蛮大压力的。同时运营经过很多的疫情干扰,免租的需要提供一些免租期,压力确实是存在的。

  物流地产市场过去10年可以说是一个野蛮生长的过程,各种资金涌进来,开发商各显神通,速度非常快,现在已经基本上到了面粉比面包贵的阶段,土地价格很高,政府要求很高,但是最后退出的公募基金REITs,他们的接受程度毕竟是有限的,这个资本化率的确在下降,但是它最终能够降到哪里去?所以总归是下面有底线,上面有天花板,这个剪刀差是不断地给我们从事这个行业的人带来很大的压力。

  原来你的投资回报有一个很大的空间,目前这个空间已经被挤压得相当小,甚至有时候可能会倒挂,甚至是一个赚不赚钱的问题,所以这种压力导致了目前竞争上面还是相对比较无序的状态,大家各显神通,所以在局部的地区,物流过剩的程度还是比较严重的。

  中国人比较有本事,三年把一个行业做到头,可能接下来几年要从野蛮生长逐步回归到苦练内功的状态,大家都要继续把事情做得更精细化。

  各位嘉宾都提到了几个新的词,比如说地方政府的关系、客户新的崛起,在座的基本上都是房地产开发商和资方,我们聊一聊,如果真的要进入物流地产,到底需要具备什么样的条件或者能力,才能吸引高盛或者是李总这样的资方投资?

  陈名:我之前在新加坡政府投资公司工作,也参与了很多物流的投资,包括普洛斯和东久新宜都是我以前的合作伙伴。

  从投资的角度来讲,如果要挑选一个企业有多个维度,我可以总结为六个字,就是既要、又要、还要,希望你多维度的考虑,什么东西都要做得非常好。

  站在投资人的角度评价一个企业,因为是合作方,我们会考虑几个综合的能力,一个是拿地的能力,第二个是租赁能力,第三个是开发能力,第四个是基金运营能力。

  这几个能力是做成这件事情、做成这个物流开发,包括从投、融、管、退整个环节串起来,每个能力都是不可或缺的。

  如果一定要排个序的话,在当今这样一个情况下,我觉得拿地能力是最重要的,特别是刚才我提到的,因为很多的市场是有分层级的,哪怕是在同一个城市里面,我们不同的板块对物流的需求也是不一样的,在能够拿到需求比较旺盛,而且比较难拿的土地,这个能力可能是所有的投资人里面最买账的,哪怕你是一些小的玩家,你的租赁能力欠缺一些,或者开发能力并不是那么完美,但是只要你有一个很好的投资机会,还是能吸引到投资人眼球的。

  我觉得开发商有几件事情需要调整,第一是要把开发商的心态变成服务的心态,这个钱是人家的,人家对钱的投入回报是他的专业。我们应该怎么做呢?我们要调整好自己的心态。

  三是要注重轻重结合。同时开发商还要改变的一点,就是必须要使我们这个过程标准化和透明化,我们以前做开发的时候,很多时候是自己拍板了,但是在跟国际资本结合的时候,你必须全链条透明,你的财务管理、合规性,包括文化的建设都是要进一步加强的。

  当然,开发商也有自己的优势,我们的优势还是蛮大的,第一是我们有一个非常强大的团队,从设计、项目管理、物业管理到招商,我们有非常强大的团队,特别是有商业背景的团队,这一点优势我们要坚持。

  第二是关于拿地的问题,因为开发商跟政府的关系是比较有优势的,所以有拿地的优势,包括工程、招商等等方面的优势。还有就是我们需要提升自己对财务模型的优化,包括财务能力、创投和融资能力的部分。

  最后一点,海外基金还要看跟你合作有没有未来,在你的产业里面有没有新的热点出来,你自己能不能创造新的热点,包括你的重资产投资的能力,这都是它看重的点。

  但是我觉得我们开发商很重要的一点是要保持自己的本心,文化自信也是开发商需要有的,效率、速度、灵活也是开发商的特点,希望这一点能继续保持,这样我们一定在行业里面能有一席之地。

  李文峥:我也用六个字:品牌、合规、价值。这六个字呼应了我们现在在国内要发公募REITs的基本要求,为什么普洛斯能发出首单,因为它正好在这三个维度上都形成了非常好的表现。

  国内发REITs都是基于资产,但是主体也是非常重要的,你的品牌不是一天两天就形成的,包括ESR也是花了很长时间的沉淀才有一个品牌出来,在品牌的背后代表的是很多种能力,形成了一个品牌的能力之后,这个品牌本身就是一个能力,所以它能够在国内做出首单。

  第二是合规,我们在国内发REITs的要求很高,有很多企业发现项目报过去,有很多合规的问题,不容易通过。

  合规主要是三方面,一方面是建设手续,第二方面是土地的使用合法合规,第三方面是转让性,也就是项目本身是可转让,主要是这些方面要得到满足。如果我们想要拥有一个REITs平台,接下来合规这个能力也非常重要。

  第三是价值,简单来说,公募REITs对价值的要求就是四个数字:10、2、3、4。10是首发的时候要有10个亿的规模,2是你要有2倍的储备资产,这对企业的规模就提出了两个要求,3是项目运营3年以上,4是收益率要达到4%以上,我们可以简单理解资本化率要在4%以上。

  邓懿君:阐述得非常到位,退出很重要。再问问线上三位嘉宾,现在经常会带到智慧物流、绿色仓库,以及太阳能板等等方面,到底这些东西在我们刚才谈的传统房地产逻辑,这些新的热词,智慧物流、绿色仓库你们会不会投?你们觉得这是附带的,还是一个新的价值?

  周波:我们给自己的定位是资产管理人,我们想要得到金主的青睐,有两点很重要,一个是诚信,我们说的话一定要做到,所以长期主义是我们的宗旨,时间是检验资管人的唯一标准,时间长了才能看出这个公司是否替金主管钱是好的。

  第二是积累,机制和能力对我们这样的公司非常重要,这里面可以积累很多的东西,客户的深度和广度要积累,设计、建造、物管都要积累,成功的案例需要积累,有一个机制能让公司所有的人不犯同样的错误,不断地提高,为金主管好钱,这是我们信仰的得到金主青睐的两种办法。

  再说到ESG方面,我们的确也做了很多这方面的投资,包括我们在日本10万平米以上的园区都会提供一些托儿中心,鼓励人与人的交流,给女性工作提供更多的方便,当然更多的还有做的对太阳能的使用,还有自然通风的使用,使我们的建筑使用更加通风和环保,我们的确愿意这样做,只要有条件我们都会投资,也会在绿色方面做一个更大的投入,因为这毕竟是一个可持续发展很重要的方面。

  刚才周总说得特别到位,对于ESG智慧物流来说,我讲一个比较接地气的话,这些绿色、智能、环保不能帮助我们的投资人提高回报都是耍流氓,所以我们做的这些太阳能板投资,也是希望降低客户的运营成本,这是我们做这件事情最重要的考虑。

  再有我们也在做一些其它的方面,比如说智慧仓储,我们也成立了一家智慧科技公司,做了智慧园区的系统。这个三层钢结构的智慧仓储,现在所有的水电煤都是数字化管理,也就是所有的能耗都可以在我们的线上的系统上追踪到,这是特别有效的,可以大大减少我们的资产管理成本、物业的成本,我们不用人工去抄水电表,而且我们的公摊水电的量登记特别清楚,租户不会去打架,也不会跟业主有纠纷。

  再有就是我们的园区做的智能化控制,尤其是疫情期间车辆的管控,我们又要14天的行程码,又要绿码,我们把所有的车牌都在系统里面提前输入,所有的司机健康的状态,他的二维码全部都输入,等到第二天过来,所有的车该从哪个生产地到我们的仓库里面来,然后接着到哪个区,我们的10万平米的仓库里面,哪一栋的哪一层的哪一区,如果没到那个位置,我们的摄像头马上就会告诉现场的物业,去进行盘查,这样一个智能化的系统,大大减少了客户在排队等待的时间,客户相当喜欢。

  许汉斌:是的。像刚才周总讲的,ESG的确是一个世界上的趋势,但是我们的确要在资管、运营成本上帮到整体的价值提升,这是非常重要的。

  邓懿君:魏总,从资方的角度,你会怎么看这个叠加的投资,你会把它拉出来,还是会把它看到整体投资的一部分?

  魏杰:绝对会拉出来单独评估,非常赞成刚才几位嘉宾非常实在的说法,ESG领域,特别是E的部分,无论是从节省成本还是开源,新的收入来源的角度,其实是一个非常大的资金的机会,特别是对物流地产而言,相对于房地产其它的板块(写字楼、购物中心、酒店)而言,物流地产从属性上来说,有更大的屋顶的空间,停车场上面的空间,相对来说我们每平方米消耗的能源相对其它的商业地产是更低的,所以更加容易出效果。

  可以举个例子,大家可能想不到,在美国现在太阳能发电第三大的公司是物流地产行业的一家公司,他们取得了全美第三大的规模,其实只是用了他们4%的屋顶的空间,这家公司对外已经做了很明确的承诺,未来5年内他们要把4%的屋顶太阳能发电占比增加到40%,大家可以想象它在太阳能发电方面额外的收入来源。

  另外一方面,跟物流地产相关的是电动卡车的推进,这在欧美也是非常明显的,因为跟家用的小轿车不一样,电动卡车就像飞机一样的,一定要在路上才能赚钱,它的充电时间恰恰是在物流仓储平台卸货装货的时间,所以这一点在欧美也是变成一个非常得到重视的收入来源,就是在物流仓储的物业上去做能源的存储和电动卡车的充电。

  刚才也提到我们在算这个模型的时候会不会把它单独算出来,绝对会,而且这是很容易算出来的,你只要把整体的资本投入和资本的构成在股权和债券之间的配比,你的股权的成本和债务的成本,再加上预测的投资回报率,用一个DCF模型是会叠加出来的。

  朱一兵:这次疫情的时候,我们商业集团的同事们个个都愁眉苦脸,我们物流的同事都忙得要命,所以我看好物流行业,另外也觉得我们的物流行业跟其它的行业会逐渐融合,把物流行业里面的NOI做到最好。

  李文峥:希望今天来观点参加论坛的物流企业在5年内都能拥有一个国内的REITs平台,我们可以提供帮助。

  许汉斌:巴菲特说退潮之后才知道谁在裸泳,绝对是要苦练内功,精细化管理,才能在下一个阶段生存。

  魏杰:我们相信未来5年国内的公募基金C-REITs会成为支持物流行业发展的一个资本循环的重要一环,会得到很大的发展。

  邓懿君:非常感谢这么多位嘉宾,高力国际刚刚发布了第五年的租金地图,我们监控了国内30个城市,过去5年所有的规模和租金的变化,如果大家感兴趣,可以在我们的官网上看到这个动态图。